O fundo imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) acaba de movimentar o mercado de FIIs ao anunciar a aquisição indireta de quatro lojas estrategicamente localizadas em São Paulo, atualmente alugadas para as redes de varejo Oba Hortifruti e St. Marche. A transação, avaliada em R$ 203 milhões, reforça a aposta do fundo em ativos de alta qualidade e contratos de longo prazo, consolidando sua presença no segmento de imóveis comerciais premium.

Detalhes da operação e estrutura financeira

A negociação foi formalizada no dia 12 de dezembro, por meio da compra de 100% das cotas do fundo Mauá Capital Real Estate (MCDU11) e dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) lastreados nos recebíveis desses imóveis. Do valor total, R$ 47 milhões correspondem às cotas do MCDU11, enquanto R$ 156 milhões referem-se aos CRIs. O pagamento foi realizado, em sua maior parte, por compensação de créditos provenientes da 12ª emissão de cotas do próprio TRX Real Estate (TRXF11), demonstrando uma gestão financeira eficiente e alinhada à estratégia de crescimento do portfólio.

Ainda resta um saldo de R$ 5 milhões, condicionado à conclusão da auditoria dos imóveis e do veículo de investimento. Após essa etapa, a gestão do MCDU11 será incorporada pelo TRX Real Estate, ampliando o controle sobre os ativos adquiridos.

Imóveis sob medida e contratos atípicos: segurança e previsibilidade

As quatro lojas adquiridas estão localizadas em pontos nobres da capital paulista: Rebouças, Campo Belo, Vila Mascote e Vila Mariana. Todas foram construídas sob medida para atender às necessidades dos inquilinos, com contratos de aluguel atípicos e prazos médios de 12 anos. Esse modelo garante maior estabilidade de receitas e reduz riscos de vacância, fatores essenciais para investidores que buscam previsibilidade e geração consistente de renda.

Estratégia de portfólio e impacto para cotistas

A aquisição está em linha com a estratégia do TRXF11 de compor um portfólio robusto, focado em imóveis de primeira linha, bem localizados e locados para grandes empresas do varejo. Ao priorizar contratos de longo prazo e ativos customizados, o fundo reforça sua capacidade de distribuir renda e potencializar ganhos de capital para seus cotistas, mesmo em cenários de volatilidade econômica.

Desempenho histórico e comparação com o mercado

O histórico recente do TRXF11 evidencia a solidez dessa abordagem. Um investimento de R$ 1 mil no fundo há cinco anos teria se transformado em R$ 1.687,20, considerando o reinvestimento dos dividendos mensais. No mesmo período, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) teria retornado R$ 1.334,80, o que destaca a performance superior do TRXF11 frente ao benchmark do setor.

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