O fundo imobiliário XP Corporate Macaé (XPCM11) enfrenta um cenário desafiador desde a saída da Petrobras (PETR4) como sua principal inquilina, há mais de cinco anos.

Desde então, o XP Corporate Macaé (XPCM11) acumula uma desvalorização de impressionantes 81%, refletindo as dificuldades de reposicionar um ativo monoativo em uma região altamente dependente do setor de petróleo.

Contexto e impacto da saída da Petrobras

A presença da Petrobras (PETR4) era o principal pilar de sustentação do XPCM11, que possuía sua única laje corporativa totalmente ocupada pela petroleira até 2020. Com a saída da companhia, o fundo viu sua vacância disparar e o valor de mercado despencar, evidenciando a vulnerabilidade de ativos concentrados em um único inquilino e setor.

Novos contratos e leve redução da vacância

Apesar do cenário adverso, o XPCM11 anunciou recentemente dois novos contratos de locação para o Edifício The Corporate, em Macaé. As novas locações somam 866 metros quadrados: 334 m² para uma empresa prestadora de serviços e 532 m² para uma companhia do setor de óleo e gás. Com isso, a vacância física do fundo recua de 54% para cerca de 52%, em um empreendimento que possui área bruta locável de 19,6 mil metros quadrados.

Desafios estruturais e dependência regional

A dificuldade de atrair novos inquilinos está diretamente ligada à localização do imóvel. Macaé, embora estratégica para o setor de óleo e gás, apresenta baixa diversificação econômica e está distante dos grandes centros urbanos, o que limita o perfil de potenciais locatários. Essa dependência do ciclo do petróleo torna a gestão do XPCM11 especialmente complexa, exigindo estratégias criativas para mitigar riscos e buscar maior estabilidade para os cotistas.

Análise de desempenho e comparação com o mercado

Os números ilustram o desafio: um investimento de R$ 1 mil no XPCM11 há cinco anos teria se transformado em apenas R$ 182,90, mesmo considerando o reinvestimento dos dividendos. No mesmo período, o índice Ifix (IFIX) teria proporcionado um retorno de R$ 1.338,50, evidenciando a defasagem do fundo frente ao mercado de FIIs.

Perspectivas e lições para investidores

A trajetória do XPCM11 serve como alerta para investidores sobre os riscos de concentração em ativos monoativos e regiões pouco diversificadas. A busca por novos inquilinos e a redução gradual da vacância são sinais positivos, mas o caminho para a recuperação ainda é longo e depende de fatores estruturais da economia local.

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