O FII BTLG Logística (BTLG11) movimentou o mercado imobiliário ao anunciar um memorando de entendimentos não vinculante para a possível aquisição de três galpões logísticos de alto padrão, localizados em regiões estratégicas: dois na Grande São Paulo e um na Grande Curitiba. Os imóveis, já alugados para gigantes do varejo como Amazon e Mercado Livre, reforçam a aposta do fundo em ativos premium e locatários de peso, ampliando sua presença em polos logísticos fundamentais para o e-commerce nacional.

Negociação robusta e condições financeiras

A proposta envolve um valor expressivo de R$ 918,5 milhões, com 70% do pagamento à vista e o restante parcelado em até 12 meses, corrigido pelo IPCA (IPCA) + 6% ao ano. Para os ativos ainda em desenvolvimento, o acordo prevê remuneração mensal pelo IPCA+ 11% ao ano até a conclusão das obras, o que demonstra uma estrutura financeira sofisticada e alinhada à proteção contra a inflação.

Perfil dos ativos e potencial de retorno

Os três empreendimentos somam cerca de 182,5 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), sendo que apenas um já está concluído e 100% operacional, ocupado por inquilinos de grande porte. Os outros dois galpões seguem em fase de construção sob o modelo Built-to-Suit, com entrega prevista para até seis meses após o fechamento da transação. Essa estratégia permite ao fundo garantir contratos de longo prazo e locatários qualificados, reduzindo riscos de vacância e inadimplência.

Localização estratégica e impacto no portfólio

A escolha dos ativos não é aleatória: os galpões em São Paulo estão situados em áreas de alta demanda logística, a 30 e 60 quilômetros da capital, enquanto o imóvel em Curitiba amplia a diversificação geográfica do portfólio. O cap rate estimado de 9% e o yield médio projetado de 12,6% nos próximos dois anos reforçam o potencial de geração de renda e valorização para os cotistas.

Histórico de performance e comparação com o IFIX

O desempenho histórico do BTLG Logística (BTLG11) também chama atenção. Um investimento de R$ 1 mil no fundo há dez anos teria se transformado em R$ 4.220,40, considerando o reinvestimento dos dividendos mensais, enquanto o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) teria retornado R$ 2.121,90 no mesmo período. Esses números evidenciam a capacidade do fundo de entregar resultados acima da média do mercado de FIIs.

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