Cortes de juros nos EUA devem baratear custo de dívidas dos REITs

Os REITs americanos, equivalentes aos fundos imobiliários no Brasil, ainda não mostraram desempenho expressivo na bolsa em 2025. O Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ), referência do setor, acumula alta modesta de apenas 0,30% no ano, refletindo o cenário desafiador para investidores que buscam diversificação em dólar. Apesar desse ambiente de cautela, análises recentes da Morningstar apontam oportunidades relevantes em REITs descontados, com projeções de dividendos atrativas para 2026.

Contexto de juros e impacto nos REITs

O mercado imobiliário dos Estados Unidos é fortemente influenciado pelas taxas de juros. Em períodos de juros elevados, os REITs tendem a sofrer, já que o custo de financiamento aumenta e pressiona a rentabilidade. No entanto, a expectativa de cortes de juros pelo Federal Reserve pode mudar esse panorama. A redução das taxas tende a baratear o custo das dívidas dos REITs, abrindo espaço para novas aquisições e projetos de expansão, além de potencializar a valorização das cotas. Diferentemente dos fundos imobiliários brasileiros, os REITs utilizam a alavancagem financeira como estratégia central, o que pode amplificar ganhos em ciclos de crédito mais barato.

Oportunidades destacadas pela Morningstar

Em relatório recente, a Morningstar destacou três REITs negociados com descontos de até 25% em relação ao valor justo e com boas perspectivas de dividendos em dólar para o próximo ano.

Equity Residential (EQR)

O Equity Residential (EQR) investe em imóveis residenciais nos EUA, com cerca de 84 mil unidades e novos projetos em andamento. Mesmo em um cenário de inflação mais baixa, o fluxo de caixa operacional por cota já supera níveis pré-pandemia, com expectativa de crescimento contínuo. O EQR distribui dividendos trimestrais, sendo o último pagamento de US$ 0,69 por cota.

Realty Income (O)

Famoso entre investidores brasileiros por seus dividendos mensais em dólar, o Realty Income (O) possui mais de 15 mil imóveis comerciais alugados para grandes redes varejistas. Apesar do crescimento interno limitado pelos contratos de aluguel, o REIT aposta em aquisições para expandir. Com o ciclo de cortes de juros, o custo da dívida deve cair, favorecendo novas operações. Atualmente, o Realty Income negocia com desconto de 25% e valor justo estimado em US$ 75 por cota. O último dividendo foi de US$ 0,26 por cota.

SBA Communications (SBAC)

Atuando no segmento de telecomunicações, a SBA Communications (SBAC) administra 45 mil torres wireless nas Américas e África. Suas cotas estão negociadas com desconto de 26% em relação ao preço justo de US$ 80 por cota, com projeção de dividend yield de 4,65% em 2026. O mercado americano representa a maior parte da receita, mas o Brasil é o principal mercado internacional da empresa. O último dividendo foi de US$ 1,10 por cota, pago trimestralmente.

Perspectivas e análise do mercado

Com a perspectiva de cortes de juros nos EUA, o cenário para os REITs pode se tornar mais favorável, especialmente para aqueles com estratégias de alavancagem e potencial de crescimento via aquisições. Investidores atentos a oportunidades descontadas e com foco em renda passiva em dólar devem monitorar de perto os movimentos do Federal Reserve e as recomendações de casas de análise.

Para quem deseja aprofundar a análise e comparar o desempenho dos principais REITs listados nos EUA, a ferramenta de comparação de REITs da AUVP Analítica oferece uma visão detalhada dos indicadores financeiros, projeções de dividendos e histórico de valorização, facilitando decisões mais embasadas.