O fundo imobiliário ALZR11 movimentou o mercado ao anunciar a aquisição integral do Edifício Corporativo Oscar Freire Office, um dos endereços mais cobiçados da capital paulista.

O investimento, que totaliza R$ 132 milhões, reforça a estratégia do fundo de apostar em ativos de alta qualidade e localização privilegiada, mirando contratos de locação robustos e inquilinos de renome.

Contexto da aquisição e detalhes do negócio

A operação foi viabilizada por meio da participação majoritária do ALZR11 no FII Prime Offices (TSER11), permitindo ao fundo assumir 100% do controle do edifício. O empreendimento, com área bruta locável de 5,2 mil metros quadrados, abriga não apenas escritórios de alto padrão, mas também a Loja Chabad, onde está instalado o renomado restaurante Arturito, comandado pela chef Paola Carosella. A localização, na intersecção da Avenida Rebouças com a Rua Oscar Freire, no bairro dos Jardins, agrega ainda mais valor ao portfólio do fundo.

Estrutura financeira e garantias

Do montante total, R$ 99 milhões serão pagos à vista em até cinco dias úteis após o cumprimento das condições precedentes, enquanto os R$ 33 milhões restantes serão quitados em até 12 meses após o fechamento da transação. Como diferencial, o vendedor se comprometeu a garantir uma renda mínima de R$ 50 mil mensais ao ALZR11 durante o primeiro ano, valor adicional ao aluguel pago pelos inquilinos, o que contribui para a previsibilidade dos rendimentos no curto prazo.

Impacto nos dividendos e projeções de retorno

A principal dúvida dos cotistas recai sobre o impacto dessa aquisição nos dividendos mensais do fundo. Segundo a gestão do ALZR11, o efeito dependerá do desempenho operacional do novo ativo e da performance dos demais imóveis da carteira. A expectativa, contudo, é positiva: o negócio deve proporcionar um cap rate de aproximadamente 10,51% ao ano nos primeiros 12 meses, com potencial de incremento de R$ 0,0075 por cota mensalmente no primeiro ano, considerando a base atual de cotistas.

O edifício está 100% locado para a BAT Brasil, líder do setor de tabaco na América Latina, e para o restaurante Arturito, ambos com contratos típicos de longo prazo, com vencimentos previstos para 2032 e 2033. Os aluguéis somam R$ 781,5 mil mensais pagos pela BAT Brasil e R$ 85,9 mil pelo Arturito, valores ajustados anualmente, o que reforça a solidez da receita do fundo.

Análise de performance histórica

O histórico do ALZR11 mostra resiliência e crescimento. Um investimento de R$ 1 mil no fundo há cinco anos teria se transformado em R$ 1.285,40, já considerando o reinvestimento dos dividendos. Embora o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) tenha apresentado retorno superior no mesmo período, o desempenho do ALZR11 evidencia sua capacidade de geração de renda e valorização patrimonial.

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