Expansão e diversificação do portfólio

O TRXF11 , um dos principais fundos de investimento imobiliário do país, acaba de anunciar a maior aquisição de sua história: um investimento de aproximadamente R$ 1,435 bilhão em um complexo logístico de alto padrão em Guarulhos (SP). Este movimento estratégico reforça a presença do fundo no segmento logístico, ampliando seu portfólio para 115 imóveis e consolidando sua atuação em 60 cidades, 18 estados e no Distrito Federal.

A operação adiciona três galpões AAA ao portfólio do TRXF11, sendo que dois deles já contam com o Mercado Livre como locatário, um dos maiores players do e-commerce na América Latina. Até então, o maior investimento individual do fundo havia sido a aquisição do Hospital Israelita Albert Einstein, avaliada em cerca de R$ 600 milhões. Agora, com a nova aquisição, a área total sob gestão do fundo chega a 3,3 milhões de metros quadrados, distribuídos entre ativos de varejo, logística, educação, saúde, hospitais, shopping centers e hotelaria.

O destaque para o segmento logístico é evidente: após a incorporação dos novos empreendimentos, a logística passa a representar cerca de 37% da área locável do fundo, equilibrando a exposição entre varejo e logística. Essa diversificação é fundamental para mitigar riscos e potencializar retornos em diferentes ciclos econômicos.

Localização estratégica e contratos robustos

Os galpões adquiridos estão situados em uma das regiões mais valorizadas do mercado logístico nacional, conhecida como a "Faria Lima dos galpões logísticos". Localizados a apenas 700 metros da Rodovia Presidente Dutra e a menos de cinco quilômetros do Aeroporto Internacional de Guarulhos, os imóveis oferecem vantagens logísticas incomparáveis para grandes operadores.

Os contratos de locação firmados com o Mercado Livre têm prazo de dez anos e seguem o modelo atípico, que impõe regras mais rígidas para rescisão antecipada. Caso haja saída antecipada do inquilino, a multa corresponde ao valor integral dos aluguéis restantes, garantindo maior previsibilidade e segurança para o fundo e seus cotistas.

Estrutura de pagamento e segurança jurídica

O pagamento da operação será realizado exclusivamente em dinheiro, dividido em parcelas condicionadas ao cumprimento de etapas específicas, como regularização dos imóveis, evolução das obras e manutenção dos contratos de locação. O primeiro desembolso está previsto para o final de julho de 2026, seguido de três parcelas semestrais. Essa estrutura protege o fundo, pois os recursos só serão liberados conforme os principais marcos forem atingidos, reduzindo riscos operacionais e jurídicos.

Impacto na receita e projeções para os cotistas

Com a conclusão da aquisição, cerca de 79,4% da receita do TRXF11 estará atrelada a contratos atípicos, elevando o prazo médio dos contratos para 13,04 anos. Nenhum imóvel representará mais de 6,8% do valor total investido, o que reforça a pulverização e a segurança do portfólio. O yield on cost estimado para os primeiros 12 meses é de 14,51%, e a estimativa de distribuição mensal permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, segundo comunicado ao mercado.

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